王利明：论民法典物权编中预告登记的法律效力 | 前沿

本文选编自王利明：《论民法典物权编中预告登记的法律效力》，载《清华法学》2019年第3期。本文未经原文作者审核。
【作者简介】王利明，中国人民大学法学院教授，中国民商法律网授权学者。

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预告登记在实践中的运用较为广泛，也引起了不少纠纷。预告登记的效力问题较为复杂，属于物权法和债法交叉领域的问题，其确定既有利于维护不动产交易安全、稳定交易秩序，也有助于司法实践中裁判规则的统一，以提高法律适用的统一。然而我国《物权法》第20条并未就预告登记的法律效力作出明确规定。因此，预告登记在我国法上究竟能够产生何种效力，理论界与实务界众说纷纭，莫衷一是。中国人民大学法学院王利明教授在《论民法典物权编中预告登记的法律效力》一文中就此问题进行了探讨，论证了预告登记应具有保障债权实现、对抗第三人、限制物权处分以及确定权利顺位的效力，以促进预告登记制度的完善。

一、保障债权实现的效力

所谓保障债权实现的效力，是指保障预告登记的债权能够在未来顺利转化为物权，并使得未来的物权变动顺利、有序地进行。在这一点上，预告登记不同于本登记，其本身并不产生物权变动的效力。其之所以具有排他效力，也是为了确保将来债权能够转化为物权。此种效力经由《物权法》第20条确立，主要体现为保障将来取得物权的效力，并取得了司法实践的普遍肯定。具体来说，预告登记的保障债权实现的效力主要体现在以下两个方面：

（一）不动产一物数卖的情形

若无预告登记，一物数卖可能导致在先买受人的权利落空，其只能向出卖人主张违约责任；但通过预告登记，在先买受人则可以使买卖合同所产生的债权在一定范围内对第三人发生效力。相较于违约损害赔偿责任，预告登记显然能够为在先买受人提供更充分的保障。从现行法来看，《物权法解释（一）》第4条认定，预告登记具有防止出卖人再次处分不动产的作用，从而保障预告登记权利人未来物权的实现。若出卖人已经为其他买受人办理了物权变动登记，则预告登记的权利人有权请求更正登记。

（二）不动产被抵押的情形

对于不动产抵押需区分以下两种情况：其一，在某不动产上先办理了预告登记，所有权人又在该不动产上设立抵押权的，如何保障预告登记人权利？其二，在某不动产之上设立抵押权预告登记，而未办理抵押权本登记的，不动产权利人能否继续在该不动产上设立其他抵押权？对于前者，即使不动产权利人之后以各种理由拒绝办理抵押权登记，债权人也可以因办理了预告登记而获得较充分的保障。对于后者，由于我国《物权法》承认重复抵押，因此允许不动产权利人再设定抵押权，但办理抵押权登记后该抵押权之效力应溯及至预告登记时，以实现优先受偿。

预告登记保障债权实现的主要途径是限制预告登记义务人在预告登记后针对不动产实施处分行为，从比较法上来看，主要存在着限制处分模式和相对无效模式。相较而言，我国《物权法》采取的限制处分模式较为合理：一方面，当事人之间的法律关系更为清晰；另一方面，当事人的纠纷解决成本和权利救济的不确定性均更低。

预告登记还具有预警效力，即若第三人无视预告登记的存在仍与预告登记义务人交易，则无法以不知情为由主张善意之抗辩。

二、对抗第三人的效力

预告登记对抗第三人的效力，是指经预告登记的权利可以阻止第三人取得与预告登记的权利相矛盾的物权，即预告登记能产生债权物权化的效果。具体而言，该种效力主要涉及到以下三个问题：

（一）预告登记能否对抗强制执行

在预告登记义务人的不动产遭强制执行时，法律对如何保护预告登记权利人并无规定，因此构成法律漏洞，需要根据预告登记的目的进行填补。

其一，预告登记能对抗法院就预告登记的不动产采取的拍卖、变卖等处分性的执行措施。从现实需要看，有必要承认预告登记具有对抗人民法院执行程序中对标的物进行处分的效力。我国相关司法解释也采取此种立场，即不动产预告登记权利人可以要求法院停止拍卖、变卖等处分措施。

其二，预告登记后，人民法院依然能对不动产采取查封、扣押等保全性执行措施。因为在执行中判断被执行的不动产是否属于被执行人的财产时，主要应依不动产归属来判断。而预告登记并非本登记，预告登记权利人就非不动产的物权人，不具有提出执行异议从而排除查封等保全性执行措施的权利。况且即便采取了该类执行措施，也不影响预告登记转为本登记。

（二）预告登记是否具有破产保护效力

预告登记是否具有破产保护效力，决定了预告登记的权利人能否对该不动产享有取回权或别除权。预告登记权利人不同于普通债权人，其债权经预告登记已经取得一定的物权的效力。关键在于判断预告登记义务人被破产宣告时，预告登记转为本登记的条件是否已经满足。若满足，则应允许预告登记转为本登记，产生破产保护效力。若不满足，则反之。

（三）抵押权的预告登记是否产生优先受偿效力

预告登记权利人不能享有优先受偿权。一方面，基于物权法定原则，预告登记并非抵押权成立的法定公示方法，不产生抵押权的效力。另一方面，预告登记保障的对象仍是债权，除法律另有规定外，债权具有平等性。

三、限制物权处分的效力

限制物权处分的效力，是指预告登记后原物权人的处分行为受到法律限制。在一物数卖的情形，依照我国现行法的规定，未经预告登记权利人同意，对于之后的处分，登记部门不得办理相应的处分登记。此时，后手受让人因不能完成登记而无法获得物权，但此时合同的效力并不受影响。此外，由于不存在“同等条件”，预告登记不会产生优先购买权的效力。

四、确定权利顺位的效力

确定权利顺位的效力，是指预告登记在确定权利实现顺序方面的效力，亦即经预告登记的权利可优于其他权利而实现。尽管根据我国现行法，预告登记会构成后续处分登记的障碍，即未经预告登记权利人的同意，义务人就无法再办理处分登记。但并不能因此否定我国法上预告登记的顺位效力的意义。其一，借助不动产登记系统，第三人在参与不动产交易时能预先了解标的物的权利负担状况，有效预测自己介入交易后的权利义务关系，这就为第三人决定是否交易及如何交易提供了判断标准。其二，从实践看，承认预告登记的顺位效力也有利于定纷止争：一方面，在抵押权预告登记的情形下，在该物上可能存在多重抵押；另一方面，赋予预告登记权利人的顺位优先权利优先的效力能为解决登记机构错误登记的问题提供新路径。

从实践来看，关于抵押权预告登记的顺位效力争议主要包括以下两类：第一，仅办理抵押权预告登记的顺位效力。此时应区分抵押权的预告登记和本登记，仅办理预告登记的无法成立抵押权，但在预告登记转为本登记后其优先顺位的时点溯及至预告登记之时。第二，办理抵押权预告登记后，义务人再次办理其他抵押登记时的顺位效力。若办理抵押权预告登记的抵押权本登记时间先于其他抵押权，则其应优先受偿。若办理抵押权预告登记的抵押权本登记劣后于其他抵押权，办理了抵押权预告登记的抵押权实现顺序仍应在前。因其已通过办理登记进行了物权公示，承认其具有优先效力不会损害成立在后的抵押权人的信赖利益。

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责任编辑：庹凤、章金

图片编辑：金今、张凌波、林嘉悦